Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

We zetten in op het realiseren van een passend woningbestand, afgestemd op de vraag van de verschillende doelgroepen. Om dit te bereiken plant de gemeente ook in 2023 nieuwbouw en werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen. We stimuleren de bewoners om hun huis levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Kwaliteitsatlas 2030 (herzien)

• Stec-rapport Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) (2019)

• Stec-rapport locatieonderzoek Walcheren (2020)

• Rigo-rapport woningmarktonderzoek (2020)

• Woonvisie 2016-2020

• Nota grondbeleid (2021)

• Prestatieafspraken 2022-2026 Gemeente + Woongoed + Huurdersvereniging Middelburg

• Vigerende bestemmingsplannen

We werken in 2023 verder aan een Omgevingsvisie Middelburg 2050 en aan een nieuwe Woonvisie 2023-2027 met bijbehorende uitvoeringsgerichte woonagenda.

Wat willen we bereiken?

Maatschappelijk effect - Wonen

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

1. Voldoende woningen passend bij de (toekomstige vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredewoningen voor de groeiende groep ouderen.

2. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

3. We streven naar leefbare wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

4. Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw.

5. Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 750 sociale huurwoningen. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

7. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit Beschermd Wonen en Maatsschappelijke Opvang (zie programma Sociaal Domein).

8. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. Bij woningaanpassingen boven € 20.000 geldt het primaat van verhuizen naar een geschikte woning.

9. We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

10. Een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

11. Het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten en hierbij de monumentale en architectonisch waarden te respecteren.

12. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

13. Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

14. Er wordt ingezet op wonen boven winkels.

Maatschappelijk effect - Ruimtelijke ordening

Een stad met een goed woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe (deelomgevings)plannen zijn met woningbouw in het programma.

2. Inbreiden heeft de voorkeur boven uitbreiden.

3. Omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

4. Streven naar groene woonmilieus.

Maatschappelijk effect - Grondexploitatie

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Geld dat hiermee wordt verdiend kan ingezet worden voor locaties die geld kosten.

Doelstellingen

Het gaat de gemeente om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het maatschappelijk effect en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie staat in de paragraaf Grondbeleid in deze begroting.

Wat gaan we daarvoor doen?

Bouwen en wonen- Gedeelde opgave

Bouwen en wonen is één van de vier gedeelde opgaven van college en gemeenteraad. Hierbij wordt in 2023 in het bijzonder aandacht gegeven aan de volgende onderwerpen.

Gevarieerd woonaanbod

Middelburg biedt een gevarieerd aanbod van woningen. Het doel is om in 2040 tot een optimale match van vraag en aanbod te komen. Daarbij is uitgegaan van de bevolkingsontwikkeling, het aantal starters, doorstromers, ouderen etc. Om dit te bereiken plant de gemeente ook in 2023 nieuwbouw en werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

Walcherse woningmarktafspraken

Naar verwachting maken we eind 2022 nieuwe Walcherse woningmarktafspraken (tot 2030), gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose van 2022. De vaststelling van de woningmarktafspraken gebeurt in 2023.

Opkoopbescherming

Door het invoeren van opkoopbescherming regelen we dat gewilde huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

Middelburg wil een goede mix in de wijken van goedkope en duurdere woningen en appartementen, zowel koop als huur. Het hebben van voldoende sociale huurwoningen is belangrijk. Met de corporaties kijken we naar mogelijkheden voor sociale woningbouw. Plannen die in 2023 in de realisatiefase en voor een deel nog in de ontwerpfase zitten: Sportlaan, Churchilllaan, Essenvelt en Sint Laurens. Daarnaast ontwikkelt Woongoed appartementen aan de Buitenruststraat, op de locatie van het oude kantoorpand van Woongoed. De gemeente en Woongoed gaan samen op zoek naar nieuwe woningbouwlocaties voor de 750 nieuwe sociale huurwoningen tot 2030.

Levensloopbestendig wonen: nieuwbouw

In een levensloopbestendige woning moeten alle belangrijke vertrekken zich op één verdieping bevinden. Er wordt ook wel gesproken over een nultredenwoning. Vooral op de locaties in de nabijheid van de voorzieningen zijn levensloopbestendige woningen gepland. Maar ook in plannen als Essenvelt en Sint Laurens. In vrijwel alle nieuwbouwplannen worden inmiddels levensloopbestendige woning gerealiseerd. Vanuit de markt blijkt dat de vraag naar dergelijke woningen sterk toeneemt, in de grondgebonden variant ook van jongere doelgroepen.

Levensloopbestendig wonen: bestaande voorraad

Mensen willen en moeten langer zelfstandig blijven wonen. Een aantal van hen zal naar een nultredenwoning verhuizen. De meeste mensen blijven wonen waar ze nu ook wonen. Veelal zijn (kleine) aanpassingen nodig om prettig te kunnen blijven wonen in de woning. Bewoners in huur- en koopwoningen worden gestimuleerd om zelf maatregelen te nemen om hun woning meer levensloopbestendig te maken. Woningeigenaren kunnen gebruik maken van de Blijverslening.

Verhuiscoach

Wanneer een woning niet meer passend is of niet meer passend te maken is, kan verhuizen de beste oplossing zijn. Maar voor veel mensen is dit een grote stap die veel vragen oproept. De gemeente stelt hiervoor een verhuiscoach aan, die kan helpen om een goede woning en een goede financiering te vinden.

Energiebesparende maatregelen

In bestaande en nieuwbouw, in huur- en koopsector worden energiebesparende maatregelen getroffen in samenwerking met de partners. Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over woningen die energiezuiniger worden gemaakt met als uiteindelijk resultaat dat de kernvoorraad in 2021 gemiddeld een energielabel van B had. In 2025 is het streven naar een gemiddeld energielabel A.

In de nieuwbouw zijn energieneutrale woningen het uitgangspunt. Particuliere bouwers worden gestimuleerd om energieneutrale woningen te bouwen. Bij de keuze van ontwikkelaars is het aspect duurzaamheid een belangrijke afwegingsfactor.

Startersleningen

Om starters een betere kans te geven op een koopwoning, verstrekt de gemeente startersleningen. Voor 2023 kunnen er 20 worden verstrekt.

Huisvesting statushouders

Asielzoekers met een verblijfsvergunning mogen verhuizen naar eigen woonruimte. De taak om deze vergunninghouders te huisvesten ligt bij de gemeenten. Elke gemeente is verplicht naar verhouding van het aantal inwoners een aantal vergunninghouders te huisvesten. Het Rijk legt hen hiervoor halfjaarlijks een taakstelling op. Met de woningcorporaties worden prestatieafspraken gemaakt over hun aandeel in de huisvesting van statushouders. De provincie denkt in haar rol als toezichthouder mee met de gemeenten om te zoeken naar (creatieve) oplossingen om dit grote aantal vluchtelingen met een verblijfsstatus te huisvesten. In 2023 voldoet de gemeente wederom aan haar taakstelling.

Wonen boven winkels

De gemeente stimuleert eigenaren van winkelpanden om de verdieping(en) boven de winkels te verhuren als woning.

Implementatie Omgevingswet

Naar verwachting wordt op 1 januari 2023 de nieuwe Omgevingswet van kracht. In december 2018 is de Omgevingswet door de raad tot strategisch project benoemd. De projectgroepen Processen en Wet- en regelgeving zijn inmiddels afgerond; de projecten Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Digitaal Stelsel Omgevingsweg (DSO) hebben in 2023 een belangrijk jaar. De projectgroep DSO bereidt zich voor op de implementatie en gebruikt het jaar verder voor het optimaliseren van het digitale proces. De werkgroep Omgevingsplan gaat verder met het omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen. Het gemeentebrede omgevingsplan moet 31 december 2029 gereed zijn. Zie ook het programma Bestuur en Ondersteuning voor informatie over andere onderdelen van de Omgevingswet.

Omgevingsvisie vaststellen

De Ontwerp-Omgevingsvisie Middelburg 2050 wordt in 2023 vastgesteld. Na een uitbreide participatieperiode van 2019 tot 2022 wordt het voorontwerp in 2022 vrijgegeven. Vaststelling door de gemeenteraad is gepland voor najaar 2023. In de omgevingsvisie zijn binnenstedelijke transformatiegebieden opgenomen, ten behoeve van inbreiding.

Groene woonmilieus

Groene woonmilieus zijn belangrijk, voor het welzijn en de leefbaarheid van de bewoners en voor klimaatadapatie. Bij woningbouwplannen is het uitgangspunt 30% groen.

De verkoop van bouwrijpe gronden

Voor 2023 zijn verkopen geraamd in de plannen Essenvelt, Mortiere, Hazenburg noord, Sint Laurens zuid en Sint Laurens noord.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2023 wordt er (verder) bouwrijp gemaakt in de plannen Churchilllaan en Sint Laurens. Een en ander is ook afhankelijk van hoe de verdere planvorming en trajecten via de Raad van State verlopen.

Invulling van de financiële ruimte/keuzes nieuw beleid

1. Formatie (Ontwikkeling) Energietransitie

Er zal formatieversterking komen t.a.v. de Energietransitie voor de uitvoering van de regionale energiestrategie en voor de verduurzaming van bestaande woningen in de huur- en koopsector en stimulering van particuliere bouwers om energieneutraal te bouwen.

2. Formatie (Ontwikkeling) Jurist Ruimtelijke Ontwikkeling

Het aantal initiatieven op het gebied van nieuwbouw en transformatie is de laatste jaren sterk gegroeid. Dit vraagt om formatieuitbreiding op het vlak van juridische ondersteuning Ruimtelijk Ordening.

3. Formatie (Ontwikkeling) Volkshuisvesting - Wonen

In de paragraaf "wat gaan we daarvoor doen" zijn veel nieuwe taken benoemd. Uitbreiding op de formatie Volkshuisvesting is nodig om hier uitvoering aan te kunnen geven.

4. Formatie Juristen Handhaving

Als gevolg van groei van het aantal initiatieven en nieuw beleid is formatieuitbreiding op het gebied van jurisiche ondesteuning bij handhaving nodig.

5. Investeringsfonds

Het investeringsfonds is een nieuw in te stellen fonds binnen de gemeente Middelburg om de grote opgaven op te kunnen pakken zoals die in de Middelburgse Omgevingsvisie 2050 en bijbehorende deelvisies zoals de Woonvisie worden benoemd. Het investeringsfonds is ook een instrument voor cofinanciering ingeval derden investeringen mee willen helpen bekostigen. In de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met een bedrag oplopend van € 500.000 in 2023 naar € 2 miljoen in 2026 aan structurele kapitaallasten. Met dit geld kan een investeringsbedrag ter waarde van circa € 45 miljoen worden aangetrokken.

6. Projectleiding Gebiedsontsluiting Veerse Meer Zuid

In 2022 is de Gebiedsontsluitingsvisie Veerse Meer Zuid vastgesteld. Nu gaat het erom dat betrokken overheden gezamenlijk tot een voorkeursalternatief en financiering hiervan komen. De nieuwe gebiedsontsluiting is van groot belang voor de leefbaarheid van Arnemuiden. De functie van projectleider wordt vacant door pensionering van de strategisch adviseur die de rol nu vervult.

7. Stimuleren verduurzaming bestaande woningvoorraad

De afspraken uit het Klimaatakkoord zijn dat we in 2050 CO2-neutraal zijn. Om huiseigenaren te stimuleren om (bijvoorbeeld rentevrij) te investeren in hun woning, wordt jaarlijks € 200.000 ingezet.

8. Vergroening bouwprojecten (Stadsecoloog)

Het is onze wens en ambitie als Middelburg om samen met de Walcherse gemeenten een stadsecoloog aan te stellen die zich onder andere richt op het vergroenen van bouwprojecten op Walcheren. Deze kosten betreffen het Middelburgse deel van de formatie.

Beleidsindicatoren

Wat mag het kosten?