Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

Het programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een afgewogen woningbestand, zodat er altijd een woning is die past in ieders wooncarrière. Vanuit de woonvisie willen we ons inzetten voor een vraaggerichte benadering vanuit de markt en voorzien in goede woningen voor iedereen en op een goede locatie, met daarbij aandacht voor diverse woningtypen en prijscategorieën. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Aansluitend richt de gemeente zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door stedelijke vernieuwing en nieuwbouwprojecten. Met Woongoed Middelburg en de Woningbouwvereniging Arnemuiden werken we samen bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen. Ook stimuleert de gemeente de bewoners om hun huis levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Omgevingsvisie Middelburg 2050 (2024)

• Woonvisie 2023-2027 (2022) + Middelburgse woonagenda 2.0 (2024)

• Middelburgse woon-, zorg- en welzijnsvisie 2024-2040 (2024)

• Zeeuwse woondeal 2023 (2023) + aanvullend afsprakenkader ouderenhuisvesting (2024)

• Stec Groep | Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland (KWOZ, 2025)

• Prestatieafspraken 2022-2025 gemeente + Woongoed + Huurdersvereniging Middelburg (2022)

• Prestatieafspraken 2023-2026 gemeente + WBV Arnemuiden + Huurdersbelangenvereniging Hoogaars (2023)

• Nota grondbeleid (2021)

• Vigerend omgevingsplan

• Beleidsnota studentenhuisvesting 2023-2028 (2023)

• Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten in Middelburg (2023)

• Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte Middelburg (2023)

Er wordt nog gewerkt aan een uitvoeringsagenda bij de woon-, zorg- en welzijnsvisie. Ook zal in 2026 de woonvisie vervangen gaan worden door het vanuit de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting verplichte volkshuisvestingsprogramma (indien deze wet daadwerkelijk 1 januari 2026 van kracht wordt). De huisvestingsverordening wordt ingezet voor regulering van de beschikbare woonruimte en zal na het van kracht worden van de genoemde wet ook aangepast moeten op het gebied van urgentiegroepen.

Wat willen we bereiken?

Maatschappelijk effect - Wonen

De aanwezigheid van voldoende en de juiste woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te kunnen huisvesten. Daarbij gaat het niet enkel puur over woningen, maar ook om de relatie met zorg en welzijn, onderwerpen die primair aan bod komen in de paragraaf Sociaal Domein.

Doelstellingen

1. Er worden voldoende woningen gerealiseerd passend bij de (toekomstige) vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredenwoningen voor de groeiende groep ouderen.

2. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

3. We streven naar leefbare en gemengde wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

4. Herbestemmen en renoveren hebben, indien mogelijk, de voorkeur boven sloop en nieuwbouw.

5. Er wordt ingezet op het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de diverse doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 500 nieuw te realiseren sociale huurwoningen ten behoeve van Woongoed Middelburg in de periode tot en met 2030 oplopend naar 750 sociale huurwoningen in de periode tot en met 2035. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

7. Tot en met 2030 worden er in Middelburg minimaal 2280 woningen gerealiseerd (waaronder de onder 6 genoemde sociale huurwoningen), zoals afgesproken in de woondeal. Het streven is daarbij om tweederde van de woningen te realiseren binnen de categorie 'betaalbaar'. Door daarbij de focus te leggen op nultredenwoningen ontstaan mogelijkheden voor ouderen om door te stromen, waardoor verdere doorstroming op de woningmarkt mogelijk is, ook voor andere doelgroepen.

8. We voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang (zie programma Sociaal Domein).

9. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving.

10. We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

11. Er wordt gewerkt aan een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

12. We zetten in op het adviseren over en ondersteunen van initiatieven ten behoeve van energiebesparende maatregelen bij monumenten.

13. Met het verstrekken van startersleningen verkleinen we voor starters de stap naar de koopwoningmarkt, waarmee we een bijdrage leveren aan het vergroten van de kansengelijkheid.

14. We voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

15. We monitoren de behoefte aan studentenhuisvesting en realiseren wanneer nodig nieuwe woningen.

16. Er komt op Walcheren een locatie voor skaeve huse.

Maatschappelijk effect - Ruimtelijke ordening

Een stad met een goed woon- en leefklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe plannen zijn met woningbouw in het programma.

2. Bij woningbouw heeft inbreiden de voorkeur boven uitbreiden.

3. We werken aan het omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

4. We streven naar groene woonmilieus.

Maatschappelijk effect - Grondexploitatie

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Geld dat hiermee wordt verdiend kunnen we inzetten voor locaties die geld kosten. Hieraan zijn verder geen specifieke doelstellingen gekoppeld. Meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie staat in de paragraaf Grondbeleid in deze begroting.

Wat gaan we daarvoor doen?

Bouwen en wonen - gedeelde opgave

Bouwen en wonen is één van de vier gedeelde opgaven van college en gemeenteraad. Daarnaast wordt de relatie tussen wonen, zorg en welzijn steeds belangrijker. Hierbij wordt in 2026 in het bijzonder aandacht gegeven aan de volgende onderwerpen.

Gevarieerd woonaanbod

Middelburg biedt een gevarieerd aanbod van woningen. Het doel is om in 2040 tot een optimale match van vraag en aanbod te komen. Daarbij is uitgegaan van de bevolkingsontwikkeling, het aantal starters, doorstromers, ouderen, enzovoorts. Om dit te bereiken plannen we ook in 2026 nieuwbouw en werken we samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

We willen een goede mix in de wijken van goedkope en duurdere woningen en appartementen, zowel koop als huur. Het hebben van voldoende sociale huurwoningen is belangrijk. Met de corporaties kijken we naar mogelijkheden voor sociale woningbouw. Met Woongoed Middelburg zijn in 2024 afspraken gemaakt over de realisatie van in totaal 750 nieuw te bouwen sociale huurwoningen. Plannen die in 2026 in de realisatiefase en voor een deel nog in de ontwerp- en/of procedurefase zitten zijn Mortiere, Churchilllaan en Essenvelt. Voor Sint Laurens Noord, een voormalige kantoorlocatie aan de Buitenruststraat, de wijkharten van Dauwendaele en Griffioen en de locaties Zuidsingel en Swerfrust wordt gewerkt aan planvorming. Daarnaast worden via sloop en nieuwbouw op een aantal locaties in de stad woningen vervangen. De Woningbouwvereniging Arnemuiden herontwikkelt het complex Te Mortiere in het centrum van Arnemuiden.

Uitvoering woondeal

Begin 2023 is tussen het Rijk, de provincie en de Zeeuwse gemeenten de Zeeuwse woondeal gesloten. Hierin staan afspraken over het minimaal aantal te realiseren woningen per gemeente. De ‘taakstelling’ voor Middelburg tot en met 2030 is (bruto) minimaal 2.280 woningen. Per half 2025 zijn hiervan inmiddels 630 woningen gerealiseerd en zijn er 200 in aanbouw. Voor de komende jaren is er op diverse locaties harde plancapaciteit beschikbaar en wordt er gewerkt aan nieuwe plannen. Waar mogelijk wordt voor projecten die als gevolg van marktomstandigheden of door andere oorzaken vertragen de mogelijkheid gezocht om te versnellen.

Levensloopbestendig wonen: nieuwbouw

In een levensloopbestendige woning moeten alle belangrijke vertrekken zich op één verdieping bevinden. Er wordt ook wel gesproken over een nultredenwoning. Vooral op de locaties in de nabijheid van de voorzieningen zijn levensloopbestendige woningen gepland. Maar ook in plannen als Essenvelt, Mortiere en Sint Laurens. In vrijwel alle nieuwbouwplannen worden inmiddels levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Vanuit de markt blijkt dat de vraag naar dergelijke woningen sterk toeneemt, in de grondgebonden variant ook van jongere doelgroepen.

Levensloopbestendig wonen: bestaande voorraad

Mensen willen en moeten langer zelfstandig blijven wonen. Een aantal van hen zal naar een nultredenwoning verhuizen, ook omdat hun woning niet aanpasbaar is of omdat aan de aanpassing een fors kostenplaatje hangt. De meeste mensen blijven echter wonen waar ze nu ook wonen. Veelal zijn (kleine) aanpassingen nodig om daar prettig te kunnen blijven wonen. Bewoners in huur- en koopwoningen worden gestimuleerd om zelf maatregelen te nemen om hun woning meer levensloopbestendig te maken. Vanuit de gemeente kan een bijdrage worden verstrekt ten behoeve van woningaanpassing of als verhuisvergoeding.

Verhuiscoach c.q. seniorenmakelaar

Wanneer een woning niet meer passend is of niet meer passend te maken is, kan verhuizen de beste oplossing zijn. Maar voor veel mensen is dit een grote stap die veel vragen oproept. Voor bewoners van huurwoningen is er nu de mogelijkheid van een verhuisvergoeding. We onderzoeken daarnaast de mogelijkheid van een verhuiscoach c.q. seniorenmakelaar, die met name voor de koopmarkt kan helpen om een goede woning en een goede financiering te vinden.

Ondersteuning woon- en zorgcoöperaties

Naar aanleiding van een in juli 2024 aangenomen amendement is in de periode 2025 tot en met 2028 geld beschikbaar om startende woon- en/of zorgcoöperaties financieel te ondersteunen. In de nog op te stellen uitvoeringsagenda bij de visie voor wonen, zorg en welzijn gaan we dit verder vormgeven.

Energiebesparende maatregelen

In bestaande bouw en nieuwbouw, in huur- en koopsector worden energiebesparende maatregelen getroffen in samenwerking met de partners. Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over woningen die energiezuiniger worden gemaakt met als uiteindelijk resultaat dat de kernvoorraad inmiddels gemiddeld energielabel A heeft.

In de nieuwbouw zijn energieneutrale woningen het uitgangspunt, al staat dit door de huidige bouwkosten wel onder druk. Particuliere bouwers worden gestimuleerd om energieneutrale woningen te bouwen. Bij de keuze van ontwikkelaars is het aspect duurzaamheid een belangrijke afwegingsfactor.

Voor monumenten zetten we in op het adviseren over en het ondersteunen van initiatieven ten behoeve van energiebesparende maatregelen.

Startersleningen

Om starters een betere kans te geven op een koopwoning, verstrekken we startersleningen. Vanaf 1 januari 2024 gelden hiervoor nieuwe, ruimere voorwaarden. Half 2024 is het budget voor de komende jaren vervolgens verhoogd. Het uitgangspunt is nu minimaal 60 verstrekte leningen per jaar.

Huisvesting statushouders

Asielzoekers met een verblijfsvergunning mogen verhuizen naar eigen woonruimte. De taak om deze vergunninghouders te huisvesten ligt bij de gemeenten. Elke gemeente is verplicht naar verhouding van het aantal inwoners een aantal vergunninghouders te huisvesten. Het Rijk legt hen hiervoor halfjaarlijks een taakstelling op. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken over hun aandeel in de huisvesting van statushouders. De provincie denkt in haar rol als toezichthouder mee met de gemeenten om te zoeken naar (creatieve) oplossingen om vluchtelingen met een verblijfsstatus te huisvesten. Uitgangspunt is dat we in 2026 opnieuw voldoen aan onze taakstelling. Dit is wel afhankelijk van het al dan niet tot uitvoer komen van de huidige (half 2025) landelijke politieke voornemens op dit punt.

Studentenhuisvesting

We houden als het gaat om studentenwoningen de ontwikkelingen qua vraag en aanbod in Vlissingen en Middelburg nauwlettend in de gaten. Waar nodig worden stappen gezet om woningen toe te voegen of bestaande studentenwoningen in te zetten voor andere doelgroepen. Veel is afhankelijk van hoe de vraag naar studentenhuisvesting zich ontwikkelt als gevolg van het aantal nieuwe aanmeldingen van studenten bij de instellingen, waarbij de HZ heeft aangegeven een verdere toename van studenten te voorzien. Om tijdig op deze ontwikkeling in te kunnen spelen zal in Middelburg een flexlocatie voor onder andere vijftig studenten worden ontwikkeld.

Implementatie Omgevingswet

Per 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet van kracht, die de komende jaren verder geïmplementeerd wordt. Er wordt verder gewerkt aan het omzetten van bestemmingsplannen als onderdeel van het nieuwe omgevingsplan. De periode 2024-2031 is de transitieperiode om via tijdelijke omgevingsplannen te werken aan het definitieve omgevingsplan. Dat omgevingsplan moet uiterlijk 31 december 2031 gereed zijn. De begin 2024 vastgestelde Omgevingsvisie is voorzien van een uitvoeringsagenda. Deze wordt de komende jaren verder opgepakt.

Groene woonmilieus

Groene woonmilieus zijn belangrijk voor het welzijn en de leefbaarheid van de bewoners en voor klimaatadapatie. Bij woningbouwplannen is het uitgangspunt 30% groen.

De verkoop van bouwrijpe gronden

Voor 2026 zijn verkopen geraamd in de plannen Essenvelt, Mortiere, Hazenburg Noord, Veersepoort, Sint Laurens Noord en Oranjepolder.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2026 wordt er (verder) bouwrijp of woonrijp gemaakt in de plannen Essenvelt, Sint Laurens zuid, Mortiere, Rittenburg, Churchilllaan, Koudekerkseweg en Oranjepolder.

Uitvoeringsagenda wonen, zorg en welzijn

Voor de verschillende doelgroepen van de uitvoeringsagenda die behoort tot de Middelburgse visie op wonen, zorg en welzijn tot 2040 zijn diverse woonvoorzieningen nodig. Voor de jongeren van Juvent wordt binnen vijf jaar een nieuwe locatie gezocht. De mensen die uitstromen uit een intramurale setting van beschermd wonen en/of maatschappelijke opvang zijn niet allemaal in staat om meteen, of op den duur geheel zelfstandig wonen. Een aantal tussenvoorzieningen is noodzakelijk. Ook wordt op Walchers niveau gewerkt aan een locatie voor skaeve huse.

Op Walcherse schaal is een eerlijke verdeling van deze huisvestingsvragen van de bijzondere doelgroepen gemaakt. De planning van de uitvoering vindt in de komende vier jaar plaats.

In het programma Sociaal Domein is bovenstaande verder uitgewerkt.

Invulling van financiële ruimte kadernota 2026-2029

1. ¹ Voor een toelichting op de mutaties 2025 - 2028 zie begroting 2025 en meerjarenraming 2026-2028.

1. Casemanagers omgevingswet

De invoering van de Omgevingswet leidt tot een andere werkwijze. In het voortraject voor de daadwerkelijke indiening van een vergunningaanvraag dient door de gemeente meer werk te worden verzet om derden te begeleiden. Deze functies zijn al eerder aangevraagd en toen tijdelijk goedgekeurd. Omdat deze aanvraag tijdelijk van aard was, zijn de vacatures reeds vast ingevuld vooruitlopend op het definitief en structureel maken hiervan.

2. Functioneel beheerder CLO

CLO is een applicatie dat gebruikt wordt voor de werkprocessen van de fysieke leefomgeving/Omgevingswet. Met de invoering van de Omgevingswet en de eerste aanzet is er rekening gehouden met capaciteit van 1fte. Gezien het om een geheel nieuwe applicatie gaat waar nog veel in moet worden doorontwikkeld en er continu updates geeft vanuit de leverancier vraagt het veel ontwikkelwerk. Ook vraagt het Omgevingsloket continu om doorontwikkeling. Samen met de al geïmplementeerde processen brengt de werkprocessen zijn er in 2024 er steeds meer collega’s gaan werken met de CLO. Dit vraagt om meer beheer capaciteit dan de 0,85 fte dat op voorhand is ingeschat. De implementatie van de werkprocessen en zal zich naar de komende jaren gaan uitbreiden. Om de beheerstaken voor nu en in de nabije toekomst goed op te pakken op te blijven pakken is er structureel meer capaciteit nodig. De huidige functioneel beheerder heeft meer werk dan verwerkt kan worden. Ook is er geen achtervang beschikbaar bij vakantie en ziekte waardoor er bij calamiteiten niet kan worden gehandeld en het werk stil ligt. De doorontwikkeling van het I-cluster – functioneel beheer is op dit moment nog niet zover dat er vanuit daar achtervang kan worden georganiseerd. De huidige uren voor functioneel beheer bij toezicht en handhaving openbare voor o.a. Citycontrol, Sigmax worden op dit moment ook gebruikt voor de uitvoering van CLO.

3. Uitvoeringsprogramma woon-zorg-welzijnvisie

Het Uitvoeringsprogramma Woonzorgwelzijnsvisie 2025-2030 is door uw raad vastgesteld. Uitgangspunt is om werkzaamheden zo veel mogelijk binnen de bestaande werkzaamheden en subsidies onder te brengen. Indien blijkt dat aanvullende financiële middelen noodzakelijk zijn, zullen wij dit ter besluitvorming aan uw raad voorleggen. Aanvullend zien we globaal de volgende werkzaamheden:

• Coördinatie op de uitvoering van de uitvoeringsagenda. Hier zijn verschillende interne afdelingen en externe partijen (woningcorporaties, zorgaanbieders) bij betrokken. Denk aan in kaart brengen bouwlocaties, onderzoek naar woonzorgconcepten, beleid ontwikkelen i.h.k.v. mantelzorgwoningen, etc.;

• Inzet opbouwwerkers t.b.v. inclusieve wijken, uitwerken beleid voor inclusieve wijken met vrijwilligers;

• Inzet verhuiscoach t.b.v. doorstroming woningmarkt (koop en duurder huursegment);

• Doorstroming kwetsbare ouderen: verhuiscoach doorstroming woningmarkt (koop en duurder huursegment, blijverslening, etc.);

• Stimuleringsregeling gebruik domotica in zorgwoningen.

N.B. De genoemde bedragen komen bovenop de eerder toegekende middelen die, naar aanleiding van het aangenomen amendement ‘Ondersteuning Woon- en Zorgcoöperaties in de startfase’, reeds in de begroting zijn verwerkt. De raad heeft met dit amendement besloten om, voor de periode 2025 tot en met 2028, per jaar € 50.000 beschikbaar te stellen ter ondersteuning van Woon- en Zorgcoöperaties in hun startfase.

4. Extra vraag voor toezicht en handhaving

Het gaat om taken die niet met de reguliere bezetting opgepakt kan worden en niet als taak zijn opgenomen in het jaarplan VTH van 2025/2026. Hierbij is geadviseerd om in te zetten op opties van tijdelijk aard en welke projectmatig opgepakt kunnen worden over een periode van 3 jaar. Dit zijn: Controle en handhaving BRP, handhaving bedrijventerreinen op niet bedrijfsmatig gebruik, aanpak oneigenlijk gebruik, raamovereenkomst advies privaatrecht woonwijken, label D huurwoningen, voorbereidend werk toezichthouder.

5. Formatie-uitbreiding Kwaliteitsmedewerker Omgevingswet

Ruim een jaar na de invoering van de Omgevingswet blijkt het opzetten van een solide beheerorganisatie voor de uitvoering van deze wet een complexe opgave. Dit vraagt om integrale afstemming en samenwerking tussen de afdelingen Veiligheid & Handhaving en Leefomgeving, evenals met externe ketenpartners. Daarnaast is het van belang dat het softwaresysteem – waaronder het CLO – goed functioneert binnen de werkprocessen zoals die door de gemeente Middelburg en haar ketenpartners worden nagestreefd. Hoewel diverse werkprocessen rondom de Omgevingswet (en breder, zoals andere vergunningverlening binnen V&H) deels zijn uitgewerkt, ontbreekt het nog aan voldoende kwaliteit en volledigheid in de beschrijvingen, met name ten aanzien van de benodigde beheersingskaders. Het creëren van samenhang tussen processen is essentieel om de onderlinge aansluiting te verbeteren. Dit vraagt om structurele borging binnen de begroting. Binnen de huidige formatie is hier echter nog geen rekening mee gehouden.

Beleidsindicatoren

Wat mag het kosten?