Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

We zetten in op het realiseren van een passend woningbestand, afgestemd op de vraag van de verschillende doelgroepen. Om dit te bereiken plant de gemeente ook in 2024 nieuwbouw en werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen. We stimuleren de bewoners om hun huis levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Kwaliteitsatlas 2030 (herzien)

• Stec-rapport Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) (2019)

• Stec-rapport locatieonderzoek Walcheren (2020)

• Rigo-rapport woningmarktonderzoek (2020)

• Woonvisie 2023-2027 + Middelburgse woonagenda

• Zeeuwse Woondeal 2023

• Nota grondbeleid (2021)

• Prestatieafspraken 2022-2025 gemeente + Woongoed + Huurdersvereniging Middelburg

• Prestatieafspraken 2023-2026 gemeente + WBV Arnemuiden + Huurdersbelangenvereniging Hoogaars

• Vigerende bestemmingsplannen

We ronden in 2024 de Omgevingsvisie Middelburg 2050 af (ter vervanging van de Kwaliteitsatlas). In 2024 wordt ook een update van het KWOZ verwacht.

Wat willen we bereiken?

Maatschappelijk effect - Wonen

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

1. Voldoende woningen passend bij de (toekomstige vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredewoningen voor de groeiende groep ouderen.

2. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

3. We streven naar leefbare wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

4. Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw.

5. Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 750 sociale huurwoningen ten behoeve van Woongoed Middelburg. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

7. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang (zie programma Sociaal Domein).

8. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. Bij woningaanpassingen boven € 20.000 geldt het primaat van verhuizen naar een geschikte woning.

9. We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

10. Een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

11. Het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten en hierbij de monumentale en architectonisch waarden te respecteren.

12. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

13. Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

14. Wonen boven winkels wordt gefaciliteerd.

Maatschappelijk effect - Ruimtelijke ordening

Een stad met een goed woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe (deelomgevings)plannen zijn met woningbouw in het programma.

2. Inbreiden heeft de voorkeur boven uitbreiden.

3. Omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

4. Streven naar groene woonmilieus.

Maatschappelijk effect - Grondexploitatie

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Geld dat hiermee wordt verdiend kan ingezet worden voor locaties die geld kosten.

Doelstellingen

Het gaat de gemeente om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het maatschappelijk effect en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie staat in de paragraaf Grondbeleid in deze begroting.

Wat gaan we daarvoor doen?

Bouwen en wonen- Gedeelde opgave

Bouwen en wonen is één van de vier gedeelde opgaven van college en gemeenteraad. Hierbij wordt in 2024 in het bijzonder aandacht gegeven aan de volgende onderwerpen.

Gevarieerd woonaanbod

Middelburg biedt een gevarieerd aanbod van woningen. Het doel is om in 2040 tot een optimale match van vraag en aanbod te komen. Daarbij is uitgegaan van de bevolkingsontwikkeling, het aantal starters, doorstromers, ouderen etc. Om dit te bereiken plant de gemeente ook in 2024 nieuwbouw en werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

Middelburg wil een goede mix in de wijken van goedkope en duurdere woningen en appartementen, zowel koop als huur. Het hebben van voldoende sociale huurwoningen is belangrijk. Met de corporaties kijken we naar mogelijkheden voor sociale woningbouw. Plannen die in 2024 in de realisatiefase en voor een deel nog in de ontwerpfase zitten zijn Mortiere, Churchilllaan, Essenvelt en Sint Laurens. Daarnaast ontwikkelt Woongoed appartementen aan de Buitenruststraat, op de locatie van het oude kantoorpand van Woongoed. Tevens wordt met Woongoed een studie gedaan naar het herbestemmen van het kantoorpand van de politie aan de Vrijlandstraat. De gemeente en Woongoed gaan samen op zoek naar nieuwe woningbouwlocaties voor de 750 nieuwe sociale huurwoningen tot 2030.

Levensloopbestendig wonen: nieuwbouw

In een levensloopbestendige woning moeten alle belangrijke vertrekken zich op één verdieping bevinden. Er wordt ook wel gesproken over een nultredenwoning. Vooral op de locaties in de nabijheid van de voorzieningen zijn levensloopbestendige woningen gepland. Maar ook in plannen als Essenvelt en Sint Laurens. In vrijwel alle nieuwbouwplannen worden inmiddels levensloopbestendige woning gerealiseerd. Vanuit de markt blijkt dat de vraag naar dergelijke woningen sterk toeneemt, in de grondgebonden variant ook van jongere doelgroepen.

Levensloopbestendig wonen: bestaande voorraad

Mensen willen en moeten langer zelfstandig blijven wonen. Een aantal van hen zal naar een nultredenwoning verhuizen. De meeste mensen blijven wonen waar ze nu ook wonen. Veelal zijn (kleine) aanpassingen nodig om prettig te kunnen blijven wonen in de woning. Bewoners in huur- en koopwoningen worden gestimuleerd om zelf maatregelen te nemen om hun woning meer levensloopbestendig te maken. Woningeigenaren kunnen gebruik maken van de Blijverslening.

Verhuiscoach

Wanneer een woning niet meer passend is of niet meer passend te maken is, kan verhuizen de beste oplossing zijn. Maar voor veel mensen is dit een grote stap die veel vragen oproept. De gemeente stelt hiervoor een verhuiscoach aan, die kan helpen om een goede woning en een goede financiering te vinden.

Energiebesparende maatregelen

In bestaande bouw en nieuwbouw, in huur- en koopsector worden energiebesparende maatregelen getroffen in samenwerking met de partners. Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over woningen die energiezuiniger worden gemaakt met als uiteindelijk resultaat dat de kernvoorraad in 2021 gemiddeld een energielabel van B had. In 2025 is het streven naar een gemiddeld energielabel A.

In de nieuwbouw zijn energieneutrale woningen het uitgangspunt. Particuliere bouwers worden gestimuleerd om energieneutrale woningen te bouwen. Bij de keuze van ontwikkelaars is het aspect duurzaamheid een belangrijke afwegingsfactor.

Startersleningen

Om starters een betere kans te geven op een koopwoning, verstrekt de gemeente startersleningen. Vanaf 1 januari 2024 gelden hiervoor nieuwe, ruimere voorwaarden. Het uitgangspunt is 40 aanvragen per jaar.

Huisvesting statushouders

Asielzoekers met een verblijfsvergunning mogen verhuizen naar eigen woonruimte. De taak om deze vergunninghouders te huisvesten ligt bij de gemeenten. Elke gemeente is verplicht naar verhouding van het aantal inwoners een aantal vergunninghouders te huisvesten. Het Rijk legt hen hiervoor halfjaarlijks een taakstelling op. Met de woningcorporaties worden prestatieafspraken gemaakt over hun aandeel in de huisvesting van statushouders. De provincie denkt in haar rol als toezichthouder mee met de gemeenten om te zoeken naar (creatieve) oplossingen om dit grote aantal vluchtelingen met een verblijfsstatus te huisvesten. Uitgangspunt is dat de gemeente in 2024 opnieuw voldoet aan haar taakstelling.

Wonen boven winkels

De gemeente stimuleert eigenaren van winkelpanden om de verdieping(en) boven de winkels te verhuren als woning. In de praktijk blijkt dit vaak lastig realiseerbaar te zijn. Haalbare plannen hiervoor worden door ons gefaciliteerd.

Implementatie Omgevingswet

Zonder nieuw uitstel wordt op 1 januari 2024 de nieuwe Omgevingswet van kracht. In december 2018 is de Omgevingswet door de raad tot strategisch project benoemd. De projectgroepen Processen en Wet- en regelgeving zijn inmiddels afgerond. Ook is alle benodigde software aanwezig en deels ook 'gevuld'. Per 1 januari 2024 zullen de meest voorkomende vergunningen via het digitaal stelsel aangevraagd kunnen worden. In de loop van 2024 wordt dit verder geoptimaliseerd. De werkgroep Omgevingsplan gaat verder met het omzetten van bestemmingsplannen als onderdeel van het nieuwe Omgevingsplan; de periode 2024-2031 is de transitieperiode om via tijdelijke omgevingsplannen te werken aan het definitieve Omgevingsplan, dat uiterlijk 31 december 2031 gereed moet zijn. De ontwerp Omgevingsvisie is na de zomer van 2023 ter visie gelegd. Begin 2024 kan deze door de gemeenteraad worden vastgesteld.

Omgevingsvisie vaststellen

De Omgevingsvisie Middelburg 2050 wordt begin 2024 vastgesteld. In de omgevingsvisie wordt qua woningbouw de nadruk gelegd op inbreiding en transformatie, maar wordt ook benoemd dat nieuwe uitbreidingslocaties nodig zijn.

Groene woonmilieus

Groene woonmilieus zijn belangrijk, voor het welzijn en de leefbaarheid van de bewoners en voor klimaatadapatie. Bij woningbouwplannen is het uitgangspunt 30% groen.

De verkoop van bouwrijpe gronden

Voor 2024 zijn verkopen geraamd in de plannen Essenvelt, Mortiere, Hazenburg noord, Walcherseweg, Churchilllaan, Veerspoort, Rittenburg, Sint Laurens zuid en Sint Laurens noord.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2024 wordt er (verder) bouwrijp gemaakt in de plannen Essenvelt, Rittenburg, Veersepoort, Churchilllaan en Sint Laurens zuid.

Invulling van financiële ruimte kadernota 2024-2027

1. Formatie vergunningverlening Bouwen en Wonen

Er is extra formatie nodig vanwege de toename van complexere aanvragen en de groei van de werkzaamheden voor de bouwvergunningen.

2. Formatie ecoloog

Vooruitlopend op de openstelling van de vacature voor ecoloog wordt er nu een ecoloog (0,5 fte) ingehuurd die zich bezig houdt met de doelstellingen uit het coalitie-akkoord. Voor de hoeveelheid gevraagd werk zijn meer uren nodig.

3. Leges bouwvergunningen

De kosten van bovenstaande formatie worden opgevangen via de hogere opbrengsten leges bouwvergunningen.

4. Formatie casusregisseurs omgevingstafels

Voor de uitvoering van de omgevingswet zijn casusregisseurs omgevingstafels nodig.

5. Dekking formatie casusregisseurs

Voor 2024 worden de kosten hiervan opgevangen door de beschikbare eenmalige middelen die we van het Rijk hebben ontvangen voor de omgevingswet en daarna uit de opbrengsten leges bouwvergunningen.

6. Formatie applicatiebeheer vergunningverlening & handhaving

Vanwege nieuwe softwarepakketten en vele nieuwe wettelijk verplichte audits is er behoefte aan een applicatiebeheerder vergunningverlening & handhaving.

7. Formatie uitvoering taken nieuwe huisvestigingsverordening

In het raadsvoorstel Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 is als besluit opgenomen dat voor de uitvoering van handhavingstaken extra capaciteit ten behoeve van afdeling vergunningverlening en handhaving (1fte) nodig is. De kosten hiervan zijn in de concept (meerjaren)begroting 2024 – 2027 verwerkt.

Beleidsindicatoren

Wat mag het kosten?