Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

Het programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een afgewogen woningbestand, zodat er altijd een woning is die past in ieders wooncarrière. Vanuit de woonvisie willen we ons inzetten voor een vraaggerichte benadering vanuit de markt en voorzien in goede woningen voor iedereen en op een goede locatie, met daarbij aandacht voor diverse woningtypen en prijscategorieën. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Aansluitend richt de gemeente zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door stedelijke vernieuwing en nieuwbouwprojecten. Met Woongoed Middelburg en de Woningbouwvereniging Arnemuiden werken we samen bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen. Ook stimuleert de gemeente de bewoners om hun huis levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Omgevingsvisie Middelburg 2050 (2024)

• Woonvisie 2023-2027 (2022) + Middelburgse woonagenda (2022)

• Middelburgse woon-, zorg- en welzijnsvisie 2024-2040 (2024)

• Zeeuwse woondeal 2023 (2023) + aanvullend afsprakenkader ouderenhuisvesting (2024)

• Stec Groep | Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ, 2020)

• Stec Groep | Locatieonderzoek Walcheren (2020)

• Rigo | Woningmarktanalyse Middelburg (2020)

• Prestatieafspraken 2022-2025 gemeente + Woongoed + Huurdersvereniging Middelburg (2022)

• Prestatieafspraken 2023-2026 gemeente + WBV Arnemuiden + Huurdersbelangenvereniging Hoogaars (2023)

• Nota grondbeleid (2021)

• Vigerend omgevingsplan

• Beleidsnota studentenhuisvesting 2023-2028 (2023)

• Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten in Middelburg (2023)

• Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte Middelburg (2023)

Eind 2024 wordt een update van het KWOZ verwacht ter vervanging van de hierboven genoemde woningmarktonderzoeken (3x). Ook wordt gewerkt aan een uitvoeringsagenda bij de woon-, zorg- en welzijnsvisie en is een nadere uitwerking op de prestatieafspraken met Woongoed (op het gebied van nieuwbouw van woningen) in de maak.

De huisvestingsverordening wordt ingezet voor regulering van de beschikbare woonruimte.

Wat willen we bereiken?

Maatschappelijk effect - Wonen

De aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te kunnen huisvesten.

Doelstellingen

1. Er worden voldoende woningen gerealiseerd passend bij de (toekomstige) vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredenwoningen voor de groeiende groep ouderen. Op korte termijn wordt ook gezocht naar locaties voor tijdelijke woningen voor diverse doelgroepen.

2. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

3. We streven naar leefbare en gemengde wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

4. Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw; hieronder valt ook het stimuleren van wonen boven winkels.

5. Er wordt ingezet op het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de diverse doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 500 nieuw te realiseren sociale huurwoningen ten behoeve van Woongoed Middelburg in de periode tot en met 2030 oplopend naar 750 sociale huurwoningen in de periode tot en met 2035. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

7. Tot en met 2030 worden er in Middelburg minimaal 2.280 woningen gerealiseerd (waaronder de onder 6 genoemde sociale huurwoningen), zoals afgesproken in de woondeal. Het streven is daarbij om tweederde van de woningen te realiseren binnen de categorie 'betaalbaar'. Door daarbij de focus te leggen op nultredenwoningen ontstaan mogelijkheden voor ouderen om door te stromen, waardoor verdere doorstroming op de woningmarkt mogelijk is, ook voor andere doelgroepen.

8. We voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang (zie programma Sociaal Domein).

9. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving.

10. We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

11. Er wordt gewerkt aan een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

12. We zetten in op het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten, waarbij monumentale en architectonische waarden gerespecteerd worden.

13. Met het verstrekken van startersleningen verkleinen we voor starters de stap naar de koopwoningmarkt, waarmee we een bijdrage leveren aan het vergroten van de kansengelijkheid.

14. We voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

Maatschappelijk effect - Ruimtelijke ordening

Een stad met een goed woon- en leefklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe plannen zijn met woningbouw in het programma.

2. Bij woningbouw heeft inbreiden de voorkeur boven uitbreiden.

3. We werken aan het omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

4. We streven naar groene woonmilieus.

Maatschappelijk effect - Grondexploitatie

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Geld dat hiermee wordt verdiend kunnen we inzetten voor locaties die geld kosten. Hieraan zijn verder geen specifieke doelstellingen gekoppeld. Meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie staat in de paragraaf Grondbeleid in deze begroting.

Wat gaan we daarvoor doen?

Bouwen en wonen- Gedeelde opgave

Bouwen en wonen is één van de vier gedeelde opgaven van college en gemeenteraad. Hierbij wordt in 2025 in het bijzonder aandacht gegeven aan de volgende onderwerpen.

Gevarieerd woonaanbod

Middelburg biedt een gevarieerd aanbod van woningen. Het doel is om in 2040 tot een optimale match van vraag en aanbod te komen. Daarbij is uitgegaan van de bevolkingsontwikkeling, het aantal starters, doorstromers, ouderen et cetera. Om dit te bereiken plant de gemeente ook in 2025 nieuwbouw en werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen. Uiterlijk begin 2025 zouden ook tijdelijke woningen gerealiseerd moeten worden voor de huisvesting van diverse doelgroepen, waaronder Oekraiense vluchtelingen.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

Middelburg wil een goede mix in de wijken van goedkope en duurdere woningen en appartementen, zowel koop als huur. Het hebben van voldoende sociale huurwoningen is belangrijk. Met de corporaties kijken we naar mogelijkheden voor sociale woningbouw. Met Woongoed Middelburg zijn in 2024 afspraken gemaakt over de realisatie van in totaal 750 nieuw te bouwen sociale huurwoningen. Plannen die in 2025 in de realisatiefase en voor een deel nog in de ontwerpfase zitten zijn Mortiere, Churchilllaan en Essenvelt. Voor Sint Laurens Noord, twee voormalige kantoorlocaties aan de Buitenruststraat, de wijkharten van Dauwendaele en Griffioen en de locatie Schenge wordt gewerkt aan planvorming. Daarnaast worden via sloop en nieuwbouw op een aantal locaties in de stad woningen vervangen. De Woningbouwvereniging Arnemuiden herontwikkelt het complex Te Mortiere in het centrum van Arnemuiden.

Uitvoering woondeal

Begin 2023 is tussen het Rijk, de provincie en de Zeeuwse gemeenten de Zeeuwse woondeal gesloten. Hierin staan afspraken over het minimaal aantal te realiseren woningen per gemeente. De ‘taakstelling’ voor Middelburg tot en met 2030 is (bruto) minimaal 2.280 woningen. Per half 2024 zijn hiervan inmiddels 480 woningen gerealiseerd en zijn er 200 in aanbouw. Voor de komende jaren is er op diverse locaties harde plancapaciteit beschikbaar en wordt er gewerkt aan nieuw plannen. Waar mogelijk wordt voor projecten die als gevolg van marktomstandigheden of door andere oorzaken vertragen de mogelijkheid gezocht om te versnellen.

Levensloopbestendig wonen: nieuwbouw

In een levensloopbestendige woning moeten alle belangrijke vertrekken zich op één verdieping bevinden. Er wordt ook wel gesproken over een nultredenwoning. Vooral op de locaties in de nabijheid van de voorzieningen zijn levensloopbestendige woningen gepland. Maar ook in plannen als Essenvelt, Mortiere en Sint Laurens. In vrijwel alle nieuwbouwplannen worden inmiddels levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Vanuit de markt blijkt dat de vraag naar dergelijke woningen sterk toeneemt, in de grondgebonden variant ook van jongere doelgroepen.

Levensloopbestendig wonen: bestaande voorraad

Mensen willen en moeten langer zelfstandig blijven wonen. Een aantal van hen zal naar een nultredenwoning verhuizen, ook omdat hun woning niet aanpasbaar is of omdat aan de aanpassing een fors kostenplaatje hangt. De meeste mensen blijven echter wonen waar ze nu ook wonen. Veelal zijn (kleine) aanpassingen nodig om daar prettig te kunnen blijven wonen. Bewoners in huur- en koopwoningen worden gestimuleerd om zelf maatregelen te nemen om hun woning meer levensloopbestendig te maken. Vanuit de gemeente kan een bijdrage worden verstrekt ten behoeve van woningaanpassing of als verhuisvergoeding.

Verhuiscoach c.q. seniorenmakelaar

Wanneer een woning niet meer passend is of niet meer passend te maken is, kan verhuizen de beste oplossing zijn. Maar voor veel mensen is dit een grote stap die veel vragen oproept. De gemeente onderzoekt de mogelijkheid van een verhuiscoach c.q. seniorenmakelaar, die kan helpen om een goede woning en een goede financiering te vinden.

Ondersteuning woon- en zorgcoöperaties

Naar aanleiding van een in juli 2024 aangenomen amendement is in de periode 2025 tot en met 2028 geld beschikbaar om startende woon- en/of zorgcoöperaties financieel te ondersteunen. In de nog op te stellen uitvoeringsagenda bij de visie voor wonen, zorg en welzijn wordt dit verder vormgegeven.

Energiebesparende maatregelen

In bestaande bouw en nieuwbouw, in huur- en koopsector worden energiebesparende maatregelen getroffen in samenwerking met de partners. Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over woningen die energiezuiniger worden gemaakt met als uiteindelijk resultaat dat de kernvoorraad in 2021 gemiddeld een energielabel van B had. In 2025 is het streven naar een gemiddeld energielabel A.

In de nieuwbouw zijn energieneutrale woningen het uitgangspunt, al staat dit door stijgende bouwkosten wel onder druk. Particuliere bouwers worden gestimuleerd om energieneutrale woningen te bouwen. Bij de keuze van ontwikkelaars is het aspect duurzaamheid een belangrijke afwegingsfactor.

Startersleningen

Om starters een betere kans te geven op een koopwoning, verstrekt de gemeente startersleningen. Vanaf 1 januari 2024 gelden hiervoor nieuwe, ruimere voorwaarden. Half 2024 is het budget voor de komende jaren verhoogd. Het uitgangspunt is nu minimaal 60 verstrekte leningen per jaar.

Huisvesting statushouders

Asielzoekers met een verblijfsvergunning mogen verhuizen naar eigen woonruimte. De taak om deze vergunninghouders te huisvesten ligt bij de gemeenten. Elke gemeente is verplicht naar verhouding van het aantal inwoners een aantal vergunninghouders te huisvesten. Het Rijk legt hen hiervoor halfjaarlijks een taakstelling op. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken over hun aandeel in de huisvesting van statushouders. De provincie denkt in haar rol als toezichthouder mee met de gemeenten om te zoeken naar (creatieve) oplossingen om vluchtelingen met een verblijfsstatus te huisvesten. Uitgangspunt is dat de gemeente in 2025 opnieuw voldoet aan haar taakstelling.

Implementatie Omgevingswet

Per 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet van kracht, die de komende jaren verder geïmplementeerd wordt. Er wordt verder gewerkt aan het omzetten van bestemmingsplannen als onderdeel van het nieuwe omgevingsplan. De periode 2024-2031 is de transitieperiode om via tijdelijke omgevingsplannen te werken aan het definitieve omgevingsplan. Dat omgevingsplan moet uiterlijk 31 december 2031 gereed zijn. De begin 2024 vastgestelde Omgevingsvisie is voorzien van een uitvoeringsagenda. Deze wordt de komende jaren verder opgepakt.

Groene woonmilieus

Groene woonmilieus zijn belangrijk voor het welzijn en de leefbaarheid van de bewoners en voor klimaatadapatie. Bij woningbouwplannen is het uitgangspunt 30% groen.

De verkoop van bouwrijpe gronden

Voor 2025 zijn verkopen geraamd in de plannen Essenvelt, Mortiere, Hazenburg Noord, Walcherseweg, Veersepoort, Koudekerkseweg, Sint Laurens Zuid en Sint Laurens Noord.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2025 wordt er (verder) bouwrijp of woonrijp gemaakt in de plannen Essenvelt, Rittenburg, Churchilllaan en Koudekerkseweg.

Invulling van financiële ruimte kadernota 2025-2028

1. ¹ Voor een toelichting op de mutaties 2024 - 2027 zie begroting 2024 en meerjarenraming 2025-2027.
2. ² Zie amendement 4.a.1 bij raadsvoorstel 24-085 Kadernota 2025-2028.

1. Woon- en Zorgcoörperaties

Bij het raadsvoorstel 24-085 (Kadernota 2025-2028) is amendement 4.a.1 aangenomen. Hierin wordt voorgesteld tijdelijk voor de komende 4 jaar geld beschikbaar te stellen voor de ondersteuning in de startfase van Woon- en Zorgcoörperaties.

2. Formatie vergunningverlener

Er is uitbreiding van de formatie benodigd als gevolg van de Huisvestingsverordening gemeente Middelburg en het in september 2024 vastgestelde nieuwe toerismebeleid.

Beleidsindicatoren

Wat mag het kosten?